Imagina que una empresa busca desarrollar un proyecto para instalar una planta industrial en una zona clave para la economía local y, a su vez, construir una nueva red de gasoductos para abastecer a varias regiones. Ambos proyectos son fundamentales para el crecimiento del país, pero presentan un obstáculo común: no es claro quién posee los terrenos que se requiere adquirir para la implementación del proyecto, o si se identifica al propietario, no se sabe con certeza dónde se encuentran sus límites, generando así trabas.

Estas situaciones evidencian la importancia de la regularización del derecho de propiedad y el saneamiento de predios. Sin estos procesos, las transacciones de tierras para proyectos como los mencionados, se ven amenazadas por la incertidumbre jurídica. La regularización facilita la inscripción formal de terrenos que aún no están registrados, proporcionando un reconocimiento legal que permite la ejecución de cualquier proyecto de forma segura y sin contratiempos. Por su parte, el saneamiento es igualmente clave para garantizar la certeza jurídica y la seguridad en las transacciones relacionadas con inmuebles.

Un estudio realizado en el libro «El saneamiento notarial y registral de área, linderos y medidas perimétricas de predios urbanos en la seguridad jurídica» (Gonzales Loli, 2022) evidencia que los actos relacionados con inscripciones de predios en el Registro de Predios son los que presentan menores niveles de seguridad jurídica. Ello, debido a la discrepancia entre la información registrada y la realidad física de los predios, lo cual afecta la fiabilidad de la información y pone en riesgo los derechos de los propietarios y la estabilidad del mercado inmobiliario.

Ante la necesidad de llevar a cabo un saneamiento adecuado en el ámbito notarial y registral, el Decreto Legislativo No. 1595, publicado el 17 de diciembre de 2023 en el diario oficial ‘El Peruano’ (en adelante, el “Decreto”), que entrará en vigencia

120 días hábiles después de la publicación de su reglamento (en adelante, el “Reglamento”), ofrece una solución integral al regular, en un único cuerpo normativo, los procedimientos para regularizar el derecho de propiedad, las características físicas de los predios urbanos, las habilitaciones urbanas y edificaciones. Además, establece las características y el procedimiento para la entrega de un bono destinado a la regularización de edificios. De esta manera, se busca fortalecer el marco normativo que brinda seguridad jurídica a los propietarios y el favorecimiento al mercado inmobiliario.

El Decreto deroga dispositivos legales previos que ya no son pertinentes, como el Título I de la Ley No. 27157, la Ley No. 27333 y el artículo 30 de la Ley No. 29090, buscando garantizar un entorno más confiable y seguro para las transacciones inmobiliarias, beneficiando tanto a los propietarios como al mercado.

El presente artículo analiza las principales innovaciones al saneamiento de predios y la regularización del derecho de propiedad vía competencia notarial establecidos en el marco del Decreto y su correspondiente Reglamento.

Procedimientos de regularización del derecho de propiedad

1. Regularización del tracto sucesivo

Este procedimiento permite regularizar la propiedad cuando el solicitante no cuenta con documentos suficientes para sustentar la inscripción del predio. Se señala que, si el solicitante tiene documentos que acreditan la transferencia de propiedad hasta vincularse con el titular registral original, en conjunto con pruebas que demuestren su posesión pública, pacífica y continua como propietario durante al menos cinco (5) años —con la posibilidad de sumar a su plazo posesorio el plazo del propietario anterior que le transfirió el predio— el notario puede emitir un acta notarial, la cual actúa como un título formal inscribible para el predio. Lo más relevante es que no requiere la intervención del propietario original para su emisión, facilitando significativamente el proceso de regularización en casos donde la documentación es insuficiente o incompleta.

2. Regularización excepcional de acciones y derechos sobre predios determinados

El Decreto regula la inscripción de la propiedad de un bien identificado como acciones y derechos sobre un predio matriz. Este procedimiento aplica a predios individualizados, que han sido descritos con área, linderos y medidas perimétricas, pero que originalmente formaban parte de un predio matriz. Si el predio se ha desmembrado de la matriz debido a una habilitación urbana o a una subdivisión de lotes, el notario tiene la facultad de otorgar un instrumento público notarial para la inscripción del derecho de propiedad exclusivo sobre ese predio individualizado, sin necesidad de la intervención de los copropietarios del predio matriz. Así, se facilita la inscripción de derechos de propiedad sobre unidades previamente subdivididas o desmembradas.

3. Título supletorio

La principal innovación al procedimiento de regularización mediante la emisión de un título supletorio por trámite notarial es que, el notario debe contar con la asistencia técnica obligatoria a través de un verificador catastral, reduciendo los riesgos de discrepancias entre la realidad física y los registros existentes. A su vez, el Reglamento del Decreto elimina la obligación de notificar a entidades estatales como la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) o los gobiernos regionales, cuando se pueda comprobar fehacientemente la titularidad privada del predio mediante instrumentos de fecha cierta. Esto agiliza el proceso de regularización y permite que los propietarios obtengan sus títulos supletorios sin las trabas burocráticas previas, favoreciendo tanto a los individuos como a los proyectos de infraestructura y desarrollo económico.

4. Prescripción adquisitiva de dominio

Del mismo modo que ocurre para el proceso descrito en el numeral anterior, el Decreto establece que, para el proceso de regularización mediante la prescripción adquisitiva de dominio vía notarial, el notario debe contar con asistencia técnica obligatoria a través de un verificador catastral que asegure la exactitud de los límites físicos del predio. Además, elimina la notificación a entidades estatales si se puede comprobar fehacientemente la titularidad privada mediante un instrumento público o privado de fecha cierta.

Procedimientos de saneamiento de predios

1. Saneamiento por declaración unilateral del propietario

En la normativa vigente, bajo el Pleno del Tribunal Registral No. 155 (CLV Pleno Registral), el procedimiento se aplica cuando existe discrepancia entre el área física del predio y el área inscrita en los registros. Si el área física es mayor o menor que el área registrada, el área de catastro debe verificar si el área resultante se encuentra dentro del ámbito gráfico de la partida registral del predio.

El Decreto introduce una modificación, señalando que se aplica exclusivamente cuando el área física del predio es menor que el área inscrita. A su vez, detalla que el área de catastro únicamente informa si existe superposición con otros predios o si no es posible determinar si dicha superposición ocurre.

2. Saneamiento mediante procedimiento no contencioso de competencia notarial

En la normativa vigente, este procedimiento se aplica cuando el área física de un predio es mayor a la registrada y es necesario que exista una certificación registral que confirme que la mayor el área no se superpone a otro predio registrado.

El Decreto introduce una modificación al establecer que este saneamiento aplique cuando el área física exceda hasta el diez por ciento (10%) del área registrada. Mantiene el requisito de contar con una certificación registral que asegure que la mayor área no se superponga a otro predio registrado y añade que dicha certificación también será válida si se detalla que no es posible determinar la existencia de superposición.

3. Saneamiento convencional o por acuerdo mutuo

Según la normativa vigente, en este procedimiento, el notario otorga una escritura pública que debe ser suscrita por el propietario del predio en cuestión, requiriéndose la intervención de los propietarios de todos los predios colindantes; lo cual puede ser un proceso complicado y lento, especialmente cuando existen múltiples colindantes involucrados.

El Reglamento del Decreto introduce una modificación significativa al estipular que no es necesario que intervengan todos los propietarios de los predios colindantes, sino solo aquellos con los que exista superposición debidamente acreditada. Así, se simplifica el proceso, centrando la intervención sólo en aquellos casos en los que realmente existe un conflicto o superposición de propiedades, agilizando la tramitación del saneamiento notarial.